主讲人：王淑芹
一、信用评价概述
二、信用评价发展概况
三、一般企业信用评价内容
四、一般信用评价程序与方法
五、房地产中介机构信用评价指标
一、信用评价概述
(一)信用评价的概念与要素
(二)企业信用等级的划分
(三)信用评价的特征
(三) 信用评价的特征
(四)信用评价的作用
二、信用评价发展概况
国外信用评价发展概况
㈠ 国外开展企业信用评价已相当普遍
亚洲开展信用评价的国家和地区：
马来西亚、新加坡、印度、泰国、韩国、日本、菲律宾、巴基斯坦、科威特、伊朗、阿联酋、沙特、黎巴嫩、以色列、尼泊尔、孟加拉、越南、土耳其、塞浦路斯，香港、台湾、印尼。
欧 洲：
英国、法国、德国、瑞士、比利时、西班牙、荷兰、葡萄牙、意大利。
北 美 洲：
美国、加拿大、墨西哥。
南 美 洲：
秘鲁、智利、巴西、阿根廷、哥伦比亚、委内瑞拉。
㈡ 美国是世界开展信用评价最好的国家
1.最早产生信用评级公司
1841年，美国人路易斯班塔在纽约成立第一家商业资信评级机构，现已有160多年历史。
2.世界几大知名评级公司多数在美国
美国的穆迪公司、标准普尔公司、菲奇公司、惠誉公司、还有菲利普斯公司、C.M公司、基夫布利特伍兹公司等都是国际知名信用评估机构。
其中穆迪公司在22个国家设立有办事机构，业务遍及100余个国家。信用分析评审人员达2500名，2001年管理收入7.97亿美元。标准普尔公司在32个国设有400多分机构,16500名雇员，1999年营业收入达40亿美元。
3.信用立法比较完备共计有 16 种之多
㈢ 国外信用制度建设的作法与经验
1. 完善的信用立法；
2. 社会化、市场化,权威性很高的信用评价中介服务；
3.较强的企业信用意识和个人信用意识；
4.完善的社会监管体系。
（一）产生于市场经济体制的确立
1987年，国家体改委和人民银行提出组建信用评估机构设想。
（二） 信用评级机构情况
2000年，上海建立个人信用制度，入库人数达240万人。
（三） 信用网站情况
中国企业资信网、 中国市场信用网、
中国信用信息网、 中国联合信用网、
中国企业信用论坛网、诚信网、
工商企业资信网 信用淅江网、宁波企业信用网、温州信用网、苍南信用网、余姚企业信用网、广州信用网、武汉工商咨询顾问网、汕头信用网、湖州信用网、南京企业信用网、青岛信用网、泉州企业信用网、深圳信用网、囊樊信用网、哈尔滨开发区信用网 大连市企业信用网（网址：WWW.dlecrec.com）
三、一般企业信用评价内容
（一）资本及运营
内容是把涉及企业的资本状况及运营状况的财务指标集中在了一起，对企业资本实力、偿债能力、运营能力、获利能力进行评价。这是企业保持良好信用状态的经济基础。
(二) 产品及服务
内容是对企业向社会提供的产品及服务所涉及的信用进行评价。主要涉及产品的性能水平、质量状况、交货及时性、兑现售后服务承诺情况，以及样本、广告宣传真实性、用户综合满意度等。
(三)公共关系与社会行为
这一项内容是与国外评价体系的不相同处，也是对国外评价内容的增加和补充。原因是，考虑到我国市场经济体制刚刚建立，法制建设也不尽完善，企业对公共关系和社会行为方面的信用缺失不亚于对客户。行政部门，事业单位和公益企业也深受企业信用缺失之苦。例如，企业既使欠电费、欠水费，有关部门也轻易不敢断电、停水，企业既使拖欠劳动保险费，甚至不参保，劳动部门也不至于限令其停止用工等等。这类现象很多，所以应该在对企业进行全方位信用评价时予以重视。加上这方面内容有益而无弊。否则，只评价对客户的信用、不评价企业对行政部门、事业单位和公益企业的信用也显失公平。
(四)人员素质及企业管理
内容实质上就是5C学说中的“品格”要 素。
四、信用评价程序与方法
（一） 程 序
首先由企业提出申请，评级公司接受委托，并有责任向企业解释诚信评级工作的程序，采用的资信等级标准的含义及其它事项。 评价公司与申请评估企业签订资信评估协议书或评估合同，协议书（合同）规定甲乙双方的权利和义务关系。申请企业负责提供资信评估工作所需的全部材料，并按规定向评估公司支付一定金额的资信评估费。
评级公司组成评估小组，对企业提供的材料进行分析、研究，并进行实地调查，对一些重要的经济、财务资料及同比差异较大的数据进行现场调查和查账，向企业主要负责人和财务主管了解经营和财务情况，并整体了解企业的经营思路、营销策略、财务状况以及发展规划等。评估机构对收集的企业资料负有保密责任。受评企业有义务接受评估小组的质询。评估小组将分析、调查、研究的结果，在客观公正、实事求是的基础上完成评估报告的撰写，提出评级观点、评级级别和建议，提交评估公司诚信评审专家委员会审议。
评级公司采用定量分析与定性分析相结合的评估标准，评定企业的资信等级。评级公司资信评审专家委员会对评估报告进行审议，并作出最终定级决定。
评级公司在决定企业诚信等级之后，将等级结论通知企业，颁发资信等级证书。公司要根据申请企业的意愿，决定是否将其诚信等级向社会公布。
申请企业在收到评级公司诚信等级证书后十日内，如果对评估结论有异论，可以提出理由，要求复评。企业申请复评，必须提供必要的补充材料，由评估公司根据企业提供的最近资料，重新考虑企业的资信等级，并将复评结论通知企业。
评级机构密切关注受评企业的发展动向，及时对企业重大事项和发展趋势对资信状况的影响，必要时调整诚信级别。
(二)评价方法
对评价的具体内容、事项、指标按评分标准逐项计分。其中定量指标原则上用比例法或限额比例法计分。
(三)评价结果
评定信用等级前，应注意特别事项对企业信用的影响，例如，重大质量事故，抽逃资本，偷逃税款，或有诉讼，时间很长的应付账款等。这些事项不是简单的扣分问题，而要从根本上考虑这些事项对企业信用的影响。
五、房地产中介机构信用评价指标
㈠ 企 业 资 质
企业资质共计设置6项指标：
企业方面必须具备《营业执照》、《税务登记证》、《企业代码证书》等必要的经营证件；固定从业人员必须持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《大连市房地产经纪从业人员证书》、《收费许可证》。
通过考核企业实收资本来衡量企业抗风险的能力。根据大连市房屋交易状况，从事房屋中介的企业只少要实际注入企业资本金100万元以上，有保证一套房产交易的担保能力。
这项指标主要考核企业盈利能力，一般情况下，企业的资本金占资产总额的比率不低于15%，当这项指标出现负数时说明该企业连续累亏，已经吃掉全部资本金，完全靠负债经营。
净资产一般是指企业的总资产减掉全部负债后的余额。但从企业信用评价角度讲，净资产是指有效资产减掉全部负债后的余额。有效资产是指资产总额减掉无市场价值的无形资产、待摊费用和呆死应收帐款后的余额。净资产不低于注册资本可以表明企业运转良好，如遇不测风险时一旦清盘，可以有足够的有效资产来偿还债务。
是指持《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的经纪人员。对于有实力的房地产中介企业，持《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的经纪人员应不少于10人。
服务场所是房地产中介经营的必须场所。有诚信的房地产中介应该有100平方米以上自有产权的经营场所，以此做为交易双方资金、房产安全的最低担保额。
（二）兑现承诺
购房款必须专款专用，存入银行专户管理。并且有由房地产交易双方、银行、房地产中介四方签定《购房存款保证金专户协议》没有交易当事人签字同意，银行和房屋中介不得划款。
（三） 经营状况
房地产中介与其他行业相比，经营的稳定性较差。因此，能够成为房地产中介行业中有诚信的，应该有连续4年以上的经营历史。
房地产中介机构，内部业务管理应该规范，资料齐全、微机化管理、信息公开、房源信息网上披露；按期向协会报送报表、材料，参加协会组织的业务活动，不超业务范围经营。
年交易量是考察房地产中介诚信度的重要指标，交易量大且没有被投诉、没有违规违法被查处事件，才能反映出企业是否诚信。根据大连市二手房年交易量情况，诚信企业年交易量应达300件以上。
依法纳税是房地产中介服务机构最起码的诚信标识之一。一旦中介企业卷入经济纠纷，追缴企业欠税要优于一般债务，这将影响企业的偿债能力。严重的欠税企业一经税务机关查处，可危及企业的正常经营，直接威胁房地产交易双方的权益。
（四）优质服务
（五）社会行为
（六）一票否决制